Le maggioranze in assemblea: convocazione, quorum e impugnazione

Una delibera è valida solo se l’assemblea è stata convocata e costituita nel modo giusto e se ha raccolto la maggioranza richiesta. Questa scheda mette in fila le regole su convocazione, quorum e impugnazione.

Come si convoca l’assemblea

L’avviso di convocazione, con l’indicazione specifica dell’ordine del giorno, va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Indica il luogo e l’ora della riunione oppure, se è prevista in videoconferenza, la piattaforma elettronica e l’ora (art. 66 disp. att., terzo comma).

In caso di convocazione omessa, tardiva o incompleta degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima (art. 66 disp. att.).

L’assemblea straordinaria può essere convocata dall’amministratore quando lo ritiene necessario o quando ne fanno richiesta almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Se trascorrono inutilmente dieci giorni dalla richiesta, questi condòmini possono convocarla direttamente (art. 66 disp. att., primo comma).

La partecipazione in videoconferenza è possibile anche se il regolamento non la prevede, previo consenso della maggioranza dei condòmini (art. 66 disp. att., ultimo comma).

Quando l’assemblea è valida

La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (art. 1136, terzo comma).

Le maggioranze rafforzate

Devono sempre essere approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio le deliberazioni che riguardano la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità, e quelle indicate negli articoli 1117-quater, 1120 secondo comma, 1122-ter e 1135 terzo comma (art. 1136, quarto comma).

Le deliberazioni indicate dall’art. 1120, primo comma, e dall’art. 1122-bis, terzo comma, richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, quinto comma).

Altre regole sulla validità

L’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni si redige processo verbale, da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore (art. 1136, sesto e settimo comma).

Come si impugna una delibera

La delibera è obbligatoria per tutti i condòmini. L’azione di annullamento non ne sospende l’esecuzione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria (art. 1137, primo e terzo comma).