Nomina e revoca dell’amministratore: requisiti, durata e obblighi

L’amministratore è la figura che esegue le delibere, gestisce i servizi comuni e riscuote i contributi. Questa scheda riassume quando va nominato, chi può farlo, che cosa deve fare e come può essere revocato.

Quando serve

Quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario (art. 1129, primo comma).

Chi può fare l’amministratore

L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione richiede che l’amministratore:

• abbia il godimento dei diritti civili e non sia interdetto o inabilitato;
• non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, né per altri delitti non colposi puniti con la reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non sia stato sottoposto a misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione, e il suo nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• abbia il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti non servono se l’amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile. Possono svolgere l’incarico anche le società, e in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati. La perdita dei primi cinque requisiti dell’elenco comporta la cessazione dall’incarico, e ciascun condòmino può convocare senza formalità l’assemblea per nominare il nuovo amministratore (art. 71-bis disp. att.).

Come si nomina e quanto dura

La nomina e la revoca devono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma). L’incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129, decimo comma).

L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129, terzo comma).

Gli obblighi principali

• comunicare, all’accettazione e a ogni rinnovo, i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale dei registri e i giorni e le ore in cui i condòmini possono consultarli (art. 1129, secondo comma);
• affiggere sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità, il domicilio e i recapiti (art. 1129, quinto comma);
• far transitare tutte le somme su uno specifico conto corrente intestato al condominio (art. 1129, settimo comma);
• agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129, nono comma);
• redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10);
• alla cessazione dell’incarico, consegnare tutta la documentazione e svolgere le attività urgenti senza ulteriori compensi (art. 1129, ottavo comma).

La revoca

La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, se l’amministratore non rende il conto della gestione nel caso previsto dall’art. 1131, quarto comma, oppure in caso di gravi irregolarità (art. 1129, undicesimo comma).

Tra le gravi irregolarità la legge indica, tra le altre, l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e di deliberazioni dell’assemblea, la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente del condominio e la gestione che può generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condòmini (art. 1129, dodicesimo comma). In caso di revoca giudiziale, l’assemblea non può nominare di nuovo l’amministratore revocato.