Chi paga che cosa: la ripartizione delle spese condominiali

Le spese del condominio non si dividono a caso: il codice civile indica il criterio generale e le eccezioni. Questa scheda riassume le regole principali per le parti comuni, le scale, gli ascensori e i lastrici solari.

Il criterio generale: il valore della proprietà

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123, primo comma).

Se il titolo non dispone diversamente, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione dell’unità (art. 68 disp. att.).

Quando conta l’uso

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123, secondo comma).

Se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123, terzo comma).

Scale e ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa è ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma).

Per la metà ripartita in ragione del valore si considerano come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, se non sono di proprietà comune (art. 1124, secondo comma).

Lastrici solari di uso esclusivo

Quali sono le parti comuni

Se dal titolo non risulta il contrario, l’art. 1117 indica come oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari:

• le parti dell’edificio necessarie all’uso comune: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi centralizzati di distribuzione di gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, di ricezione radiotelevisiva e di accesso a flussi informativi, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale.

In sintesi

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